Die Notwendigkeit, Immobilien zur Kapitalanlage zu erwerben, ist in Zeiten einer hohen Staatsverschuldung, einer Rentenunsicherheit und im Hinblick auf den Euro höher denn je. Deshalb wurden hier die wichtigsten Grundparameter herausgearbeitet, nach denen eine lnvestitionsentscheidung getroffen werden sollte:
1. Als Kapitalanlage kommen nur Objekte in kaufkraftstarken Ballungsgebieten infrage. Die alte Makler-Regel: Lage, Lage, Lage ist hier sehr wichtig, trotzdem sind auch andere Kriterien zu berücksichtigen. Denn die beste Lage bekommt man nur zu einem sehr, sehr hohen Kaufpreis, deshalb ist die Gesamtbetrachtung eigentlich der Schlüssel zum Erfolg.
2. Die Objektgrößen müssen auf eine breite Nachfrageschicht passen. Das trifft bei 2-3 Zimmerwohnungen zu. Hier ist die größte Nachfrage, denn mittlerweile hat sich die Bevölkerung mehr oder weniger zum 1-2 Personenhaushalt hin entwickelt. Handelt es sich um andere Objektgrößen um Häuser, Ladenlokale oder der gleichen, ist es notwendig, ein entsprechende Spezialwissen zu haben oder sich für den Fall anzueignen.
3. Der regionale Standort sollte nicht beeinträchtigt sein. Hiermit ist gemeint, dass das direkte Umfeld wichtig ist. Ein Haus direkt an der Bahn oder im Einflugbereich eines Flughafens kann auch in einer guten Lage sehr störend sein. Wichtig ist, dass Sie die Situation Vorort genau anschauen. Sie können an den Autos, in der Straße, an der Gepflegtheit, an den Gardienen in den Fenstern, an den Klingelschildern erkennen, was für die Region und den Wohnwert der Region aussagekräftig ist.
4. Die Kaufnebenkosten sollten in den Berechnungen voll erfasst und sauber kalkuliert sein. Hier sprechen wir von der Grunderverbssteuer, Makler-Provision und Notarkosten. Rund 10% müssen Sie auf den Kaufpreis draufrechnen, sonst fehlt Ihnen dies am Ende in der Gesamtkalkulation.
5. Die angesetzten Mieten müssen realistisch sein. Es ist wichtig, hier die Mietpreise Vorort zu kennen und die Mietrichttabelle entsprechend zurate zuziehen. Aber auch in der Betrachtung der Mietverträge kann man sehr gut erkennen, wie lange der Mieter schon dort wohnt, ob andere Mieter bereit sind diese Preise zu zahlen und falls es einen Leerstand gab, wie lange stand die Wohnung leer, wie lange hat es gedauert einen neuen Mieter zu finden?
Grundsätzlich: „Hände weg von Miet... die meistens nur das Risiko und die Leerstände auf alle verteilen und deshalb unwirtschaftlich sind."
6. Die Qualität der lmmobilie darf keine Unwägbarkeit beinhalten. Das heißt, es kann mit Lift, Schwimmbad und großen Parkanlagen zwar eine sehr schöne Immobilie sein, die jedoch aufgrund der dadurch entstehenden hohen Nebenkosten wirtschaftlich unrentabel ist. Dies eignet sich nicht zur Kapitalanlage.
7. Die Standards für eine vernünftige Vermietung müssen gegeben sein. Selbst wenn es sich um Altbau handelt, können Sie heute nichts mehr vermieten wo nicht eine entsprechende Doppelverglasung, vernünftige Bäder, vernünftige Heizung sowie Böden und Treppenhäuser etc. einen entsprechend guten Eindruck machen.
8. Der Verwalter muss über hinreichende Erfahrungen und Referenzen verfügen. Auch muss die Bonität des Mieters geprüft werden. Es sollte hier klar sein, dass er in der Vergangenheit kontinuierlich seine Miete gezahlt hat und wo er beschäftigt ist. Hierzu gibt es entsprechende Mieterauskunftsbögen.
9. Die Nettoverzinsung sollte bei einer vermieteten Eigentumswohnung möglichst 5% bei Mehrfamilienhäusern 7,5 % ausmachen. Dies bekommen Sie natürlich nicht bei neuen lmmobilien und wenn Sie sagen, sie wollen eine hohe Qualität haben, reduziert sich die Rendite. Den Gedanken der Kapitalanlage ist es jedoch wichtig, eine gute Verzinsung zu bekommen, deshalb ist hier ein harter Vergleich der Rentabilität sinnvoll.
10. Die Zielsetzung beim lmmobilienerwerb sollte darauf hinaus laufen, dass man möglichst in absehbarer Zeit selber mietfrei wohnen kann. Dies kann auch sehr gut durch eine vermietete Wohnung geschehen mit der man dann zum Vermieter wird und Miete kassiert – und nicht nur bezahlt. Der nächste Schritt wäre dann ein zweites Einkommen durch ein z.B. kleineres vermietetes Mehrfamilienhaus, womit dann die Grundschritte gelegt sind um den Vermögensaufbau mit Sachwerten und den lmmobilienwerten vorzunehmen. Dies ist dann schon ein professionelles Vorgehen indem die Mieteinnahmen natürlich höher sein sollten als die Zinskosten.
11. Heute sollte die Finanzierung langfristig gewählt und sauber mit allen Nebenkosten gerechnet werden. Wichtig ist hier auch immer zunächst die Hausbank zu fragen, ein vernünftiges, freundliches Gespräch und mindestens ein Vergleichsangebot einzuholen, so dass man wirklich sagen kann, hier ist eine gewisse Konkurrenzsituation auch in der Mittelbeschaffung vorhanden.
12. Die Gesamtkalkulation muss vom Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer überprüft werden, sodass es wirklich eine sachgerechte Finanzierung und Überprüfung von unabhängigen Leuten vorhanden ist. Womit für den Fall von möglichen Mietausfall oder Mietewechsel im Vorfeld sorge getragen ist.